Resen Cins Değişikliği Uygulamasının OSB’lerde Yarattığı Problemler

19.06.2021 tarihli ve 31516 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7327 sayılı Kanunla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan değişikliğin uygulanmaya başlamasıyla birlikte; Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) bir takım problemler yaşanmaya başlanmıştır.

7327 sayılı Kanunla, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun

• 10'uncu maddesinin altıncı fıkrası değiştirilerek "Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılır. Yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye yetkili idare tarafından Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenerek elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesine göre kadastro müdürlüğünce tescil bildirimi düzenlenir. Tapu müdürlüğüne gönderilen tescil bildirimi üzerine başkaca bir belge aranmaksızın cins değişikliği resen tescil edilir. Cins değişikliği yapılmış taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, kat irtifakının tesciline ait resmî senede ve 12 nci maddede yazılı belgelere dayalı olarak başkaca bir belge aranmaksızın resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemler, döner sermaye hizmet bedelinden muaftır." hükmü,
• Geçici 1'inci maddesi değiştirilerek "Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapılarda, Mekânsal Adres Kayıt Sistemine yüklenemeyen yapı kullanma izin belgesi ile yapı aplikasyon projesinin yetkili idare tarafından elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilmesi hâlinde, 10 uncu maddenin altıncı fıkrası hükümleri uyarınca işlem yapılır." hükmü getirilmiştir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, bahse konu kanun değişikliği çerçevesinde uygulamanın ne şekilde yapılacağı konusunu, 2021/2 no'lu Genelgeyle (Resen Cins Değişikliği) açıklamış ve duyurmuştur.

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen tüm yapıların cins değişikliği işleminin resen yapılıyor olması, organize sanayi bölgelerinde yer alan sanayi parselleri için ciddi bazı problemler yaşanmasına neden olmaktadır.

Ne tür problemler yaşandığına ve çözüm önerilerimize geçmeden önce, konuyla ilgili mevzuat hakkında kısa bir açıklama yapmakta yarar görülmektedir.

Organize Sanayi Bölgelerinde bulunan sanayi parsellerinde tahsis ve mülkiyet geçişine ilişkin mevzuat

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununda, OSB’ler içinde yer alan sanayi parsellerine ilişkin özel düzenlemeler yer almaktadır.

OSB’lerde bulunan sanayi parsellerinin amacına uygun olarak kullanımını ve bu suretle OSB’lerin planlı üretim alanı oluşturma hedefine ulaşmasını sağlayabilmek için, birtakım tedbirler öngörülmüştür.

OSB mülkiyetinde bulunan sanayi parsellerinin mülkiyetinin devrinden önce tahsis sisteminin kabul edilmesi ve tahsis yapıldıktan sonra ancak mevzuatta aranan koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyetin geçmesine izin verilmesi, bu amaca hizmet eden en önemli tedbirlerdendir.

Sanayi parselleri; öncelikle talep edenlere tahsis edilmekte, mevzuatta öngörülen koşulların gerçekleşmesini müteakip tapuları verilmek suretiyle mülkiyetleri katılımcılara devredilmektedir.

4562 sayılı Kanunun 18’inci maddesinin altıncı fıkrası ile OSB Uygulama Yönetmeliğinin 58’inci maddesinin birinci fıkrası gereğince; OSB’lerde, bulunan sanayi parsellerinin mülkiyetinin devri için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1- Arsanın tahsis edilmiş olması,

2- Tahsis bedelinin tümüyle ödenmiş olması veya tahsis bedelinden kalan borç için teminat mektubu verilmesi,

3- OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılınılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname verilmesi.

Bu koşulları geçekleştiren katılımcılardan;

• yatırımını tamamlayıp işyeri açma ve çalışma ruhsatı alarak tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan,
• yapı kullanma izni alması şartı ile tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak,

ipoteksiz tapuları verilir.

Öte yandan, OSB Uygulama Yönetmeliğinin "Yapı ve yapı ile ilgili esaslar" başlıklı 43'üncü maddesinin birinci fıkrasında, "Sanayi parsellerinde; parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemez. Parsellerin tevhit edilmesi durumunda bu oran tevhit sonucu oluşan yeni parselde de aranır. Ancak, toplam emsal hakkını kullanan yatırımlar ile OSB tarafından gerekçeli taleplerin Genel Müdürlükçe uygun bulunması halinde Bakanlık Makamından alınacak onaya müteakip yapılan yatırımlarda 1/4 taban alanı oranı şartı aranmaz." hükmü yer almaktadır. Bu hüküm gereğince, sanayi parselinin tapusunun verilmesi için gerekli yapılaşma koşulunun gerçekleştiğinin kabulü; "parsel alanının en az 1/4'üne tekabül eden taban alanlı yapılaşma için yapı kullanma izin belgesi alınmış olması" halinde mümkündür. Diğer bir ifadeyle, tapunun sanayiciye devredilebilmesi için yapılaşmanın, bu koşulu karşılar büyüklükte olması gerekmektedir.

Organize Sanayi Bölgelerinde tahsis sözleşmesinin feshi ve tahsis ilişkisinin sona ermesine ilişkin mevzuat

OSB Uygulama Yönetmeliğinin 59, 60 ve 62’nci maddelerinde yer alan hükümler gereğince OSB;

• katılımcının yapı ruhsatını veya işyeri açma ve çalışma ruhsatını OSB Uygulama Yönetmeliğinde belirtilen süresinde almaması veya Çevresel Etki Değerlendirme Yönetmeliği çerçevesinde alması gereken kararları almaması halinde arsa tahsisini iptal edebilmekte;
• katılımcının taksitleri vadesinde ödememesi halinde ise tahsis edilen arsayı geri alabilmektedir.

Katılımcı ise,

• dilediği zaman tahsis edilen arsayı iade edebilmektedir.

OSB Uygulama Yönetmeliğinin 62’nci maddesinin üçüncü fıkrası gereğince, her üç durumda da (tahsisin iptal ya da iade edilmiş veya arsanın geri alınmış olması hallerinde); katılımcının ödediği tahsis bedeli; 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenir ve bu şekilde hesaplanan tutarı geçmemek üzere katılımcıya iade edilir.

Ayrıca 62’nci maddenin dördüncü fıkrasında inşaatın temel seviyesinin üstüne çıkmış olması halinde "inşa edilmiş kısmın" bedeline ilişkin özel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Buna göre; tahsisi iptal edilen veya iade edilen parsellerde, eğer inşaat temel seviyesinin üstüne çıkmışsa, iptal/iade tarihinden itibaren 3 ay içerisinde inşa edilmiş kısmın eski ve yeni katılımcılar tarafından OSB’den uygunluk görüşü alınmasından sonra rızaen belirlenecek bedelinin ödendiğinin belgelendirilmesi şartıyla yeni katılımcıya arsanın tahsisi yapılır. Süre bitiminde inşa edilmiş kısmın rızaen satışının yapılmaması halinde ilgili Mahkeme tarafından belirlenecek bilirkişi marifetiyle tespit edilen bedel üzerinden satışı, OSB tarafından yapılır.

Organize Sanayi Bölgelerinde bina vergisinden muafiyet

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 4’üncü maddesinin (m) bendi gereğince; OSB’lerde bulunan binalar, kiraya verilmemek şartıyla, Bina Vergisinden daimi olarak muaftır.

Görüldüğü üzere; bina vergisi muafiyetinden yararlanabilmek için "kiraya verilmemek" koşulu getirilmiştir.

Bu muafiyet, OSB'lerde bulunan bütün binaları kapsar niteliktedir.

Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği işlemlerinin resen yapılması uygulamasının OSB'lerde yarattığı problemler ve çözüm önerileri

Mevzuatımızın yukarıda açıklanan düzenlemeleri dikkate alındığında; OSB’lerdeki durumu aşağıdaki şekilde özetlemek mümkündür.

OSB içinde yer alan sanayi parsellerinin mülkiyetinin, geri alım hakkı şerhi olmadan katılımcıya (sanayiciye) geçebilmesi için mevzuatın aradığı borcun tamamının ödenmiş olması ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak üretime geçilmiş olması koşullarının gerçekleşmesi gerektiğinden; katılımcı binasını tamamlayıp yapı kullanma iznini aldığında da binanın mülkiyetinin katılımcıda, arsanın mülkiyetinin ise OSB tüzel kişisinde kalması gerekmektedir.

Yapı kullanma izni alındığında resen cins değişikliği yapılması durumunda; OSB mevzuatının öngörmediği ve uygulamada sıkıntı yaratacak şekilde, sanayi parseliyle üzerindeki binanın mülkiyeti birleşmekte ve OSB tüzel kişiliği, fabrika mülkiyetine sahip olmaktadır.

Elbette, sanayi parselinin mülkiyetinin katılımcıya, geri alım hakkı şerhi olmadan devri için gereken işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınmış olma koşulu gerçekleştiğinde mülkiyet OSB tarafından katılımcıya devredilecektir.

Fakat OSB Uygulama Yönetmeliğinde yer alan tahsis iptali koşullarının gerçekleşmesi ya da tahsisin katılımcı tarafından iade edilmesi veya sanayi parselinin geri alınması hallerinde; yapının ya katılımcı tarafından satılması ya da süresinde satış yapmaz ise OSB tarafından satılarak bedelinin eski katılımcıya verilmesi, sanayi parselinin ise yapıyı satın alan yeni malike tahsis edilmesi gerektiğine ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi için, yapının mülkiyetinin halen katılımcıda, sanayi parselinin mülkiyetinin ise OSB'de olması gerekmektedir. Yapı kullanma izni alındığında resen cins değişikliğinin yapılmış olması halinde, tahsis iptali, iadesi ve geri alınması durumları için öngörülen hükümlerin uygulanmasında zorluklar yaşanmaktadır.

Ayrıca mülkiyet OSB’de iken yapı kullanma izni alınmış yapının fiilen katılımcı tarafından kullanılması; ilgili belediyeler tarafından, binanın kiraya verildiği iddiasıyla bina vergisi tahakkuk ettirilmesi ve tahsili problemi yaratmaktadır. Tapunun katılımcıya devri sırasında tapu müdürlüğü “vergi borcunun olmaması” koşulunun gerçekleşmesini istediği için de belediyenin tahakkuk ettirdiği bina vergisi ödenmek zorunda kalınmaktadır.

Organize Sanayi Bölgelerinde bulunan sanayi parsellerinde bağımsız bölüm oluşturularak kat mülkiyeti kurulması ve dolayısıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanması istenmemekte ise de, bunu engelleyici bir kanuni düzenleme bulunmamaktadır. Bu itibarla; 634 sayılı Kanunda yapılan değişiklik nedeniyle, OSB sanayi parsellerinde de yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği işlemleri resen yapılmaktadır.

Belirttiğimiz problemlerin çözümü için; ya

• 4562 sayılı OSB Kanununda değişiklik yapılarak OSB'lerde bulunan ve tahsis sistemine tabi olan sanayi parsellerinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmadığı yönünde hüküm eklenmesi ya da
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda değişiklik yapılarak, OSB mevzuatı gereğince tahsis sistemine tabi taşınmazların, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliğinin resen yapılacağı hükmünden istisna tutulduğuna ilişkin hüküm eklenmesi

gerektiği değerlendirilmektedir.