Organize Sanayi Bölgelerinde Katılımcılık Hak ve Yükümlülükleri Ne Zaman Başlar

     Organize Sanayi Bölgeleri (OSB) içinde faaliyet yürütülebilmesi ve genel kurula katılım hakkı da dahil olmak üzere hak ve yükümlülüklerin doğabilmesi için, “katılımcılık” vasfının oluşması gerekmektedir.

     4562 sayılı Kanunda ve OSB Uygulama Yönetmeliğinde genel bir “katılımcı” tanımı yapılmış, bunun yanı sıra istisnai bazı durumlar için farklı katılımcı tanımlamalarına yer verilmiştir.

     Bu başlık altında istisnai durumlar bir kenara bırakılıp, 4562 sayılı Kanunun 3’üncü maddesinde yer alan “OSB’lerde, bir işletmenin kurulması için parsel tahsisi veya satışı yapılanlar ile maliki bulunduğu parselde üretimde bulunan veya bulunmayı taahhüt eden ve 4562 sayılı Kanunun amacına uygun faaliyet gösteren gerçek ve tüzel kişi ile finansal kiracıyı ifade eder” tanımı kapsamındaki katılımcıların hak ve yükümlülüklerinin ne zaman başlayacağı konusu incelenmiştir.

     Kanunda yer alan bu tanıma göre, 4562 sayılı Kanunun amacına uygun faaliyet göstermek önkoşuluyla;

     1. Bir işletmenin kurulması için parsel tahsisi veya satışı yapılanlar,

     2. Maliki bulunduğu parselde üretimde bulunan veya bulunmayı taahhüt edenler,

     3. Finansal kiracılar

     katılımcı olarak kabul edilmektedir.

     Yargıtay Hukuk Genel Kurulu; altyapı hizmetlerinin karşılığı olarak ödenmesi gereken altyapı katılım paylarının belirlenebilmesi için, imar ve parselasyon planları ve değişikliklerinin hazırlanmış ve kesinleşmiş olması gerektiği; imar ve parselasyon planları kesinleşmeden, katılımcıların altyapı aidatlarından sorumlu tutulmalarına olanak bulunmadığı yönünde kararlar vermiştir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.05.2009 tarihli ve E. 2009/4-114, K. 2009/213 sayılı, E.2009/4-115, K.2009/214 sayılı; E.2009/4-116, K.2009/215 sayılı ve E.2009/4-117, K.2009/216 sayılı kararları) Yargıtay 4. Hukuk Dairesi de daha yeni tarihli kararlarında aynı görüş çerçevesinde hüküm kurmuştur (Yargıtay 4. Hukuk Dairesinin 11.09.2013 tarihli ve E.2012/6850, K.2013/13953 sayılı kararı). Bahse konu kararlardan anlaşıldığı üzere; Yargıtay, OSB'lerde yer alan katılımcıların "katılımcı" olmaktan kaynaklı hak ve sorumluluklarının doğabilmesi için öncelikle parselasyon planlarının kesinleşmiş olması gerektiğini kabul etmektedir.

     Öte yandan, her bir katılımcı grubu için “katılımcılık” vasfının kazanıldığı zaman ve durumların farklılık gösterdiği görülmektedir.

     1) Bir işletmenin kurulması için parsel tahsisi veya satışı yapılanlar

     Arsa tahsisi, OSB Uygulama Yönetmeliği hükümleri çerçevesinde yapılır ve arsa tahsis sözleşmesinin imzalanması ile kesinleşir. Bu grup için katılımcılık hak ve yükümlülüğü, arsa tahsis sözleşmesinin imzalanmasıyla başlar.

     OSB Uygulama Yönetmeliğinde 05.09.2024 tarihinde yapılan değişiklikten önce hizmet ve destek alanındaki arsalar için tahsis yapılmıyor ve direkt satış yapılmak suretiyle tapular veriliyordu. Bu şekilde satılan parseller için katılımcılığın, mülkiyetin devredildiği tarihte başladığının kabulü gerekir.

     2) Maliki bulunduğu parselde üretimde bulunan veya bulunmayı taahhüt edenler

     Maliki bulunduğu parselde üretim faaliyetinde bulunmayı taahhüt ederek katılımcı vasfını kazananları iki grupta incelemek mümkündür.

     a) Ek-3 taahhütname veren ve talebi kabul edilen malikler

     OSB sınırları içinde kalan özel mülkiyetteki taşınmazlar için Ek-3 taahhütname veren ve talebi OSB tarafından kabul edilen malikler, katılımcı vasfını kazanmaktadır.

     Bu grup için katılımcılık hak ve yükümlülüğü; “Ek-3 taahhütname verilen alanın da dahil edildiği parselasyon planının kesinleşmiş olması” ve “asgari altyapının tamamlanmış olması” koşullarının birlikte gerçekleştiği tarihte başlayacaktır. Ek-3 taahhütname verilmeden önce altyapı zaten tamamlanmış durumda ve Ek-3 taahhütnameye konu parsel aynen muhafaza edilecek sanayi parseli niteliğindeyse katılımcılık vasfının, Ek-3 taahhütnamenin kabul edildiğine ilişkin bilginin malike tebliğ edildiği tarihte kazanılacağının kabulü uygun olacaktır.

     b) Islah OSB kurulmadan önce OSB alanında sanayi tesisi/parseli bulunan malikler

     4562 sayılı Kanunun geçici 8 ve geçici 13’üncü maddeleri çerçevesinde, bu Kanunla belirlenen tarihlerden önce mer’i plana göre yapılaşan sanayi tesislerinin bulunduğu alanların ıslah edilmesi suretiyle oluşturulan ıslah OSB’lerde bulunan sanayi tesis ve parsellerinin mevcut maliklerinin, OSB Uygulama Yönetmeliğinin geçici 3’üncü maddesinin ikinci fıkrasının (c) ve (f) bentlerinde yer alan taahhüt ve taleplerini iletmeleri halinde katılımcılık vasfını kazanmaları söz konusudur.

     Bu şekilde ıslah OSB’ye katılma talebinde ve üretim faaliyetinde bulunma taahhüdünde bulunan malikler de 4562 sayılı Kanunun katılımcı tanımında yer alan “maliki bulunduğu parselde üretimde bulunan veya bulunmayı taahhüt edenler” kapsamında değerlendirilerek “katılımcı” vasfını kazanmaktadırlar.

     Bu grup katılımcılar için katılımcılık hak ve yükümlülüklerinin, OSB’nin ıslah koşullarını tamamlayarak normal OSB haline gelmesiyle ve sicile kaydedilmesiyle başlayacağının kabulü uygun olacaktır.

     3) Finansal kiracılar

     4562 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesi çerçevesinde OSB içinde yer alan taşınmazların finansal kiralama sözleşmesine konu edilmesi halinde, finansal kiracının katılımcı olacağı kabul edilmektedir.

     Finansal kiracıların katılımcılık hak ve yükümlülüklerinin, finansal kiralama sözleşmesinin imzalanmasıyla başlayacağının kabulünün uygun olacağı değerlendirilmektedir.