Organize Sanayi Bölgelerinde İstinat Duvarı Uygulamalarının Hukuki Çerçevesi

İstinat duvarları, farklı seviyelerdeki zeminlerin çökmesini veya kaymasını önlemek, topografik eğimleri stabilize etmek ve yapı güvenliğini temin etmek amacıyla inşa edilen yapılardır. Organize Sanayi Bölgelerinde, geniş parsellerin tesviyesi , ağır tonajlı yapıların varlığı ve kot farkları nedeniyle istinat dıvarları kritik bir fiziki güvenlik unsuru oluşturmaktadır. Bu yapıların yapımı ve kullanımının hukuki boyutu; mülkiyet sınırları, imar ruhsatlandırma süreçleri ve komşu parseller arasındaki maliyet paylaşımları bakımından özel bir önem arz etmektedir.

1. OSB Mevzuatında İstinat Duvarlarının İmar ve Ruhsat Rejimi

4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu'nun imar ve ruhsata ilişkin hükümleri çerçevesinde, OSB sınırları içerisindeki yapılaşma süreçleri özel bir hukuki düzenlemeye tabidir. Bu Kanuna dayanılarak çıkarılan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği kapsamında istinat duvarlarının inşası belirli teknik ve hukuki kurallara bağlanmıştır.

İstinat duvarına ilişkin düzenleme, OSB Uygulama Yönetmeliği'nin "Sanayi parsellerinde yapılacak yapı ve yapı ile ilgili esaslar" başlıklı 43'üncü maddesinin birinci fıkrasının (f) bendinde şu şekildedir;

"1) Bahçe ve istinat duvarları ile ilgili durumlarda parsel içi görünecek şekilde önerilen projenin uygunluğuna, altyapı imalatlarının kullanılmasına ve müdahale edilmesine engel olmayacak şekilde OSB karar verir. ... 3) Parseller arasında parsellerin konumu ile kot farklılıklarından dolayı şev düzenlemesi için teknik gerekliliklerin, can ve mal güvenliğinin temini bakımından istinat duvarı yapılması yükümlülüğü ilgili katılımcılara aittir. Uyuşmazlık halinde bu konudaki tespitler OSB yönetim kurulunca yapılır. Bu tespitlere göre tarafların duvar inşa bedeline katılım payı belirlenir. Duvar inşa katılım bedelinin tahsilinde, katılımcılarda herhangi birisinin tesisini faaliyete geçirip geçirmediği dikkate alınmaz."

Yönetmeliğin bu hükmünden de anlaşılacağı üzere; OSB Uygulama Yönetmeliği gereğince topografik durum, kot farkı veya yapının fiziki gerekleri nedeniyle zemin tutucu bir istinat duvarı yapılması zorunluluğu doğduğunda, bu yükümlülük doğrudan ilgil parsellerin katılımcılarına aittir.

Ayrıca Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 60'ıncı maddesi de istinat duvarı yapılırken ruhsat alınmasına ilişkin olup aynen ; "Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, belediyenin ilgili biriminden istinat dıvarı için, yanal yüzel alanı üzerinden ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde yapı kullanma izni verilmez." şeklindedir.

Yukarıda bahsedilen mevzuat hükümleri ışığında, inşa edilecek her türlü istinat duvarının mimari ve statik projelerinin hazırlanarak OSB yönetimine onaylatılması ve buna ilişkin olarak yapı ruhsatı düzenlenmesi, mevzuat gereğince zorunludur.

Ayrıca yapılan inşaatın OSB’nin mevcut altyapı tesislerine, yol hatlarına ve komşu parsellerin güvenliğine zarar vermeyecek, altyapının kullanılmasına engel olmayacak ve parsel içi görünecek şekilde, OSB yönetiminin denetiminde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

2. Maliyet Paylaşımı ve Sorumluluk Esasları: 

İstinat duvarının yapılması zorunluluğu doğduğunda parsel tahsisi yapılmış katılımcılar arasında en sık yaşanan uyuşmazlık, komşu parseller arasına yapılacak istinat duvarının inşası ve inşa maliyetlerine kim tarafından ne oranda katılınacağıdır. Bu konu ile ilgili olarak OSB Yönetim Kuruluna birtakım yetkiler tanınmıştır. Yukarıda aynen alıntılanan OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 43’üncü maddesinin birinci fıkrasının (f) bendinin üçüncü alt bendinde açıklandığı üzere;

• OSB Yönetim Kurulunun yetkisi : Katılımcılar arasında duvarın yapımı veya maliyetinin bölüşülmesi hususunda anlaşmazlık çıkması halinde, durum OSB Yönetim Kurulu tarafından teknik olarak tespit edilir ve tarafların katılım oranları belirlenir.

• Tesisin faaliyete geçme şartının aranmaması : Masraflara katılım yükümlülüğünün doğması için katılımcının parsel üzerindeki tesisini tamamlamış veya üretime geçmiş olması şartı aranmaz. Katılımcı olmak, istinat duvarının yapım maliyetlerine katılma yükümlülüğü için yeterlidir.

3. İstinat Duvarının Yeri : 

Her ne kadar istinat duvarı yapımında OSB Yönetim Kurulu, katılımcılar arasında uyuşmazlık çıkması halinde maliyete katılım oranları belirleme konusunda yetkili olsa da, bazı durumlarda uyuşmazlık Yönetim Kurulu’nun müdahalesine rağmen giderilememekte ve devam etmektedir. Bu durum katılımcıların ruhsat süreçlerinin ve üretime geçiş süresinin uzamasına ve haliyle zarara yol açmaktadır. İstinat duvarı konusundaki uyuşmazlıklarda, alternatif bir çözüm olarak, komşu parseller arasındaki sınıra istinat duvarı yapmak yerine kendi parselleri içerisinde istinat duvarı yapılması da katılımcılar tarafından kabul görmüş bir uygulamadır. Şöyle ki;

Birçok OSB'de istinat duvarının parsel sınırına yapılması genel uygulama olarak görülse de mevzuatta istinat duvarlarının parsel sınırına yapılmasına dair bir düzenleme bulunmamaktadır.

Bu bağlamda; ilgili mevzuat çerçevesinde, çevre yeşili düzenlemeleri ve istinat duvarı arasındaki ilişkiden bahsetmenin de Organize Sanayi Bölgeleri'nde bulunan katılımcılar açısından önemli olduğu düşünülmektedir.

OSB Uygulama Yönetmeliği 43'üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde çevre yeşili ile ilgili şu düzenleme bulunmaktadır;,

"Çevre yeşilleri üzerinde, yeşili dik kesen parsel giriş yolları hariç hiçbir şey inşa edilemez. Bu alanlar otopark ve yükleme boşaltma alanı ve benzeri olarak kullanılamaz. Çevre yeşillerinde peyzaj düzenlemesi yapılması zorunludur. Bu alanlar üzerinde, giriş yapıları ile zorunluluğunun OSB tarafından tespit edilmesi durumunda transformatör binası, jeneratör odası, trafo doğalgaz basınç düşürme ve/veya ölçüm istasyonu ve benzeri yapılar ile bu alanların zemin seviyesinin altında ve üstü yeşillendirmek koşulu ile arıtma tesisi, katı atık deposu ve su deposu ile doğalgaz basınç düşürme ve/veya ölçüm istasyonu inşa edilebilir."

Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'nin 2 sayılı ekinde parsel sınırından itibaren bırakılması gereken çevre yeşili mesafeleri belirlenmiştir.

Bu düzenlemeden anlaşılacağı üzere, çevre yeşili olarak belirlenen alana yapılabilecek yapılar çok net şekilde belirlenmiş olsa da bu alanın iç veya dış sınırlarına istinat duvarı yapılıp yapılmayacağına ilişkin olarak herhangi  bir düzenleme ve dolayısıyla, istinat duvarının çevre yeşilinin iç sınırında inşa edilmesinin önünde hukuken bir engel bulunmamaktadır.

Komşu parseller sınırında yapılan istinat duvarlarının iki katılımcı arasında mutabakat sağlanarak yapılması gerekirken, çevre yeşili alanı olarak belirlenen alanın iç sınırına yapılacak istinat duvarı yalnızca ilgili parseldeki katılımcıyı ilgilendireceğinden, katılımcı olarak tahsis aldığı parselde yalnızca kendi parselinde bulunan riski bertaraf etmesi ile komşu parselde bulunan katılımcı ile mutabakat sağlama zorunluluğu ortadan kalkmış olacak, inşaat ve üretime geçiş süreci hızlanacaktır.

4. Sonuç

Yukarıda bahsedilen sebeplerle Organize Sanayi Bölgelerinde istinat duvarları, sadece teknik bir yapı olmanın ötesinde, 4562 sayılı Kanun, OSB Uygulama Yönetmeliği ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile sınırları net bir şekilde çizilmiş hukuki bir yükümlülüktür.

Komşu parseller arasındaki kot farkından doğan ihtiyaçlarda ana sorumluluk katılımcılara verilmiştir. Katılımcıların henüz faaliyete geçmemiş olmaları, yapılması gereken istinat duvarından kaynaklanacak mali sorumluluktan muafiyet sağlamamaktadır.

Komşu parsel katılımcıları arasında, istinat duvarının maliyetine katlanmak konusunda doğabilecek uyuşmazlıklarda, OSB Yönetim Kurulu yetkili kılınmıştır.

Ayrıca çevre yeşili düzenlemeleri yapılarak parsel sınırı yerine çevre yeşili iç sınırına yapılacak istinat duvarı ile katılımcıların yalnızca kendi parsellerindeki riskleri bertaraf ederek istinat duvarı yapmaları da hukuken sorun teşkil etmeyecek, maliyet konusunda çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde alternatif bir yol olacaktır.