Organize Sanayi Bölgelerindeki Sanayi Parsellerinde “Parsel Alanının 1/4’ünden Az Taban Alanlı Proje Üretilemeyeceğine” İlişkin Kural ve Bu Kurala Uyulmaması Halinde Tesis Edilebilecek İşlemler

OSB Uygulama Yönetmeliğinin 43’üncü maddesinde yer alan düzenlemelere göre; sanayi parsellerinde, parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemez. Parsellerin tevhit edilmesi durumunda bu oran tevhit sonucu oluşan yeni parselde de aranır.

Yönetmeliğin 43'üncü maddenin birinci fıkrasında yer alan "sanayi parsellerinde parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemeyeceğine" ilişkin bu kural, tahsis edilen sanayi parselleri için geçerli olduğu gibi, Ek-3 taahhütname verilerek mülkiyeti muhafaza edilmiş sanayi parselleri için de geçerlidir.

Bu kurala ilişkin hüküm, Yönetmeliğe 08.08.2012 tarihinde eklenmiştir. Bu tarihten önce tahsis edilmiş ya da Ek-3 taahhütname verilerek mülkiyeti muhafaza edilmiş sanayi parselleri için böyle bir zorunluluk bulunmamaktadır.

Ayrıca, toplam emsal hakkını kullanan yatırımlar ile OSB tarafından gerekçeli taleplerin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğünce uygun bulunması halinde Bakanlık Makamından alınacak onaya müteakip yapılan yatırımlarda 1/4 taban alanı oranında yapılaşma şartı aranmaz.

Uygulamada, Yönetmelikte yer alan "sanayi parsellerinde parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemeyeceğine" ilişkin kurala aykırılıklar görülebilmektedir. Örneğin katılımcıların, parsele ilişkin projelerini bu kurala uygun olarak hazırlayarak OSB’ye vermek suretiyle yapı ruhsatlarını almış olmalarına rağmen, inşaatlarını kısmi olarak yapmaları ve kısmi yapı kullanma izin belgesi ve hatta işyeri açma ve çalışma ruhsatı almaları ve aradan uzun yıllar geçmesine rağmen 1/4 oranında yapılaşmayı sağlamamaları söz konusu olabilmektedir.

Bu kurala uygun yapılaşmanın sağlanmaması durumunda OSB tarafından ne yönde işlem tesis edileceğine ilişkin olarak açık bir düzenleme bulunmamakla birlikte, bu gibi durumlarda OSB Uygulama Yönetmeliğinin çeşitli hükümlerinin uygulanması suretiyle işlem tesis edilmesi mümkündür.

Uygulanabilecek işlemlere ilişkin olarak aşağıda yer verilen değerlendirmeler, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 61'inci maddesinin birinci fıkrasında yer alan "Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde amacı dışında kullanılamaz." hükmüyle güdülen amaca da hizmet eder niteliktedir.

1) OSB Uygulama Yönetmeliğinin ifraza ilişkin hükümlerinin uygulanması

OSB Uygulama Yönetmeliğinin "Tevhit ve ifraz" başlıklı 41'inci maddesinde, hangi hallerde sanayi parsellerinin ifrazının yapılabileceği düzenlenmiştir. Söz konusu maddenin ikinci fıkrasının (b) ve (f) bendinde yer alan hükümlerle, "sanayi parsellerinde parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemeyeceğine" ilişkin kurala uygun yapılaşmanın sağlanamaması halleri için, ifraz yapılmak suretiyle bu koşulun yerine getirilmesine olanak sağlanmıştır.

Şöyle ki;

a) Katılımcıya tahsisli sanayi parsellerinde (henüz tahsis aşamasındayken), OSB Uygulama Yönetmeliğinin 60’ıncı maddesinde öngörülen sürelerde 43'üncü maddenin birinci fıkrasında yer alan "sanayi parsellerinde parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemeyeceğine" ilişkin kurala uygun yapılaşmanın sağlanamamış ve kısmi yapı kullanma izni alınmış olması halinde, Yönetmeliğin 41’inci maddesinin ikinci fıkrasının (f) bendi gereğince; “mevcut yapının taban alanının dört katının tapuda katılımcıya devredilmesi ve ifraz sonucu oluşan boş parselin OSB’ye bırakılması şartı ile” OSB’nin gerekçeli kararı ve Bakanlığın onayı ile, katılımcıya tahsisli sanayi parseli ifraz edilebilecektir. Bu ifraz işleminden sonra, üzerinde yapı bulunan bölümün tapusu katılımcıya verilecek, boş olan kısım için ise tahsis iptaline ilişkin hükümler çerçevesinde işlem tesis edilecektir.

b) Katılımcıya tahsis edilmiş olmakla birlikte, 1/4 oranında yapılaşması tamamlanmadan mülkiyeti katılımcıya devredilmiş ya da Ek-3 taahhütname verilerek mülkiyeti katılımcı tarafından muhafaza edilmiş sanayi parsellerinde, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 60’ıncı maddesinde öngörülen sürelerde 43'üncü maddenin birinci fıkrasında yer alan "sanayi parsellerinde parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemeyeceğine" ilişkin kurala uygun yapılaşmanın sağlanamamış ve kısmi yapı kullanma izni alınmış olması halinde,  Yönetmeliğin 41’inci maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi gereğince; mülkiyet sahibi katılımcıların kabul ve talep etmesi halinde, sanayi parsellerinin ifraz edilerek yapılı kısmın mülkiyetinin katılımcıda bırakılması, kalan boş kısmın ise OSB mülkiyetine geçirilmesi mümkündür.

Bu hükümlere göre işlem tesis edilebilmesi için, sanayi parselinin ve üzerindeki yapılaşmanın, ifraza elverişli olması şarttır.

2) OSB Uygulama Yönetmeliğinin 60’ıncı maddesinin uygulanması suretiyle tahsisin iptali

OSB Uygulama Yönetmeliğinin; sanayi parsellerinde arsa tahsislerinin iptalini düzenleyen 60'ıncı maddesinde yer alan yapı ve işyeri açma ve çalışma ruhsatlarının alınmasına ilişkin sürelerin, sanayi parseli üzerinde inşa edilmesi zorunlu olan 1/4 yapılaşmanın tümü için geçerli olduğu tartışmasızdır. Diğer bir ifadeyle tahsisin iptal edilmemesi için; sanayi parselindeki yapılaşmanın, 60'ıncı maddede yer alan süreler içinde 1/4 oranında yapılaşmayı sağlayacak şekilde tamamlanmış, tüm yapılar için yapı kullanma izninin alınmış ve üretim faaliyetine geçilmiş olması gerekmektedir.

OSB tarafından tahsis edilmiş sanayi parsellerinde, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 60'ıncı maddesinde öngörülen sürelerde, 43'üncü maddenin birinci fıkrasında yer alan "sanayi parsellerinde parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemeyeceğine" ilişkin kurala uygun yapılaşmanın sağlanmaması ve Yönetmeliğin 41’inci maddesinin ikinci fıkrasının (f) bendi çerçevesinde işlem tesis edilememesi halinde, tahsis iptal edilecektir.

3) Ek-3 taahhütname veren katılımcının taşınmazının kamulaştırılması

Ek-3 taahhütname vererek mülkiyet hakkını muhafaza eden katılımcıların da 60’ıncı maddedeki sürelere tabi olacağına ilişkin OSB Uygulama Yönetmeliğinin 6’ncı maddesinin altıncı fıkrası hükmü gereğince; bu şekilde mülkiyeti muhafaza edilmiş sanayi parsellerinde de 60'ıncı maddede yer alan süreler içinde 1/4 oranında yapılaşma zorunluluğu olduğunun kabulü gerekir.

Ek-3 taahhütname verilerek mülkiyeti muhafaza edilen sanayi parsellerinde, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 60'ıncı maddesinde öngörülen sürelerde, 43'üncü maddenin birinci fıkrasında yer alan "sanayi parsellerinde parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemeyeceğine" ilişkin kurala uygun yapılaşmanın sağlanmaması ve Yönetmeliğin 41’inci maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi çerçevesinde işlem tesis edilememesi halinde, 4562 sayılı Kanunun 4’üncü maddesinin beşinci fıkrası gereğince taşınmazın kamulaştırılması gerekecektir.

4) Tapu iptal ve tescil davası açılması

OSB Uygulama Yönetmeliğinin 43'üncü maddesinin birinci fıkrasında yer alan "sanayi parsellerinde parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemeyeceğine" ilişkin hüküm gereğince, sanayi parselinin tapusunun verilebilmesi için, parsel alanının en az 1/4'üne tekabül eden taban alanlı yapılaşmanın tamamlanmış olması, yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak üretim faaliyetine geçilmiş olması gerekir.

Ancak uygulamada; OSB’den tahsis almış, fakat 4562 sayılı Kanunun, OSB Uygulama Yönetmeliğinin ya da tahsis sözleşmesinin tapu vermeye ilişkin hükümleriyle öngörülen mülkiyet devri koşulları gerçekleşmeden tapusu verilmiş mülkiyet sahibi olan katılımcıların olduğu ve bunların bir kısmının, 43'üncü maddenin birinci fıkrasında yer alan "sanayi parsellerinde parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemeyeceğine" ilişkin kurala uygun yapılaşmayı sağlamadığı durumlarla karşılaşılabilmektedir.

Tahsisten sonra, mevzuat ve tahsis sözleşmesi gereğince yerine getirmesi gereken edimlerini tam olarak yerine getirmeden tapusunu alan katılımcının, yapılması gereken büyüklükte yapısını yapmayarak taahhüt ettiği üretimi gerçekleştirmemesi halinde tahsisinin iptal edileceği ve tapusunun da tapu iptali ve tescil davası açılmak suretiyle OSB tarafından geri alınabileceği kabul edilmektedir. Bu konuya ilişkin emsal yargı kararları bulunmaktadır.