Organize Sanayi Bölgelerinde Katılımcılara Ait Taşınmazların Devri, Satışı ve Temliki

     Organize Sanayi Bölgeleri, sanayinin planlı gelişimini sağlamak, üretim ve istihdamı teşvik etmek amacıyla kurulan özel hukuk tüzel kişiliğine sahip alanlardır. 4562 Sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve OSB Uygulama Yönetmeliği ile Organize Sanayi Bölgelerinin kuruluş amacının gerçekleşmesi ve sanayi parsellerinin üretim dışı amaçlarla el değiştirmesinin veya spekülatif kazançlara konu edilmesinin önlenmesi amacıyla, katılımcıların tahsis veya mülkiyet hakkına sahip oldukları taşınmazları devretme, satma, temlik etme ve kiralama yetkilerine emredici sınırlamalar getirilmiştir.

     1. Sanayi Parsellerinin Satış, Devir ve Temlik Koşulları

     4562 sayılı OSB Kanunu’nun 18’inci maddesinin üçüncü fıkrası ile OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 61’inci maddesi çerçevesinde, katılımcılara tahsisi veya satışı yapılmış sanayi parsellerinin üçüncü kişilere devredilebilmesi için iki şartın gerçekleşmiş olması gerekir. Bunlar;

• OSB'ye olan arsa tahsis/satış borcunun tamamının ödenmiş olması,

• İşyeri açma ve çalışma ruhsatının alınarak tesisin üretime geçmiş olmasıdır.

Bu husus tapuya şerh edilir. Katılımcının şirket statüsünde olması hâlinde, borç ödenmeden ve tesis faaliyete geçmeden spekülatif amaçlı hisse veya mülkiyet devirlerini önleyici tedbirleri alma yetkisi Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’na verilmiştir.

     2. Ön Tahsis Devri Yasağı ve Hizmet/Destek Alanlarının Durumu

     OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 54/A maddesinin sekizinci fıkrası uyarınca, ön tahsisin devredilmesi kesin olarak yasaklanmıştır. İlgili madde; “Ön tahsis hiçbir şekilde devredilemez. Ön tahsis devri amacıyla şirket hisselerinin devrinin yapıldığının tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilir ve bedel güncellenmesi yapılmadan ödenen bedel geri ödenir. Ön tahsis sözleşmesinde devir yasağı belirtilir.” şeklinde olup, ön tahsisin devredildiğinin tespiti halinde izlenecek yol belirtilmiştir.

     Buna karşın, hizmet ve destek alanlarındaki parsellerin mülkiyet ve tahsis devri hususunda sanayi parsellerindeki gibi özel düzenlemeler bulunmamaktadır. Bu sebeple hizmet ve destek alanlarında mülkiyet devrinin genel hükümlere göre yapılacağı kabul edilmelidir. Tahsis haklarının devri ise müteşebbis heyet veya genel kurul kararlarına tabidir.

     3. Aykırılığın Tespiti Halinde Uygulanacak İşlemler

     4562 Sayılı Kanun’un 18’inci maddesinin beşinci fıkrası mevzuata aykırı şekilde devri yapılan parselin tespiti halinde uygulanacak işlemlerle ilgili olarak;

     “Bu husustaki yasaklara aykırılığın mahkemece tespiti hâlinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun tahsis veya satış tarihindeki bedeli ile geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.” düzenlemesi yer almaktadır.

     Ayrıca OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 61’inci maddesinin onuncu fıkrasında da bu konuya ilişkin aynı yönde düzenlemeye yer verilmiştir.

     İlgili mevzuat hükümlerinden açıkça anlaşılacağı üzere, parsel devrinin mevzuata aykırı şekilde yapılması ve aykırılığın tespiti halinde satış tarihindeki bedelin iadesi ile bir başka katılımcıya tahsis ve satışının yapılması gerekmektedir.

     4. Sonuç

     Organize Sanayi Bölgeleri doğası gereği üretimi hedefleyen, bu hedefle hareket eden katılımcılara yönelik bir yapıdır. OSB kurulması ve OSB içerisinde katılımcı olunması da üretime yönelik bir süreçtir. OSB içerisindeki parsellerin satışı veya bu parseller üzerinden üretim harici yollarla kar elde edilmesi hem ilgili mevzuata hem de OSB yapısına aykırıdır.

     Sonuç itibariyle, tahsis veya satışı yapılmış sanayi parselleri ile, ön tahsis aşamasında olan sanayi parselleri ve hizmet destek alanlarındaki parsellerin mülkiyet ve parsel devri farklı durumlar olup farklı işlem tesis edilmesi uygun olacaktır. Tahsis veya satışı yapılmış sanayi parsellerinde satış, devir veya temlikten söz edebilmek için birinci kısımda belirtilen iki koşulun sağlanması gerekirken, ön tahsisin devri kesin olarak yasaklanmıştır. Hizmet destek alanlarında bulunan parsellere ilişkin ise özel bir düzenleme bulunmadığından bu alanlarda bulunan parsellerin mülkiyet devrinin genel hükümlere göre yapılması uygun olacaktır. Konunun istisnaları olmakla birlikte mevzuat hükümleri başkalarına devir konusunda açık şekilde düzenlenmiştir. Ayrıca devir konularında aykırılıkların tespiti halinde, OSB kuruluş amacı gözetilerek uygunsuz devir yapan katılımcıdan alınan parsel, üretim vaadinde bulunan bir başka katılımcıya tahsis edilir.