Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Kapsamlı Değişiklikler

Bahse konu Yönetmelik değişikliğiyle; 4562 sayılı Kanunda 04.04.2023 tarih ve 7451 sayılı Kanunla yapılan değişikliklere uyumlaştırmanın yanı sıra, birbirinden farklı pek çok konuda değişiklik yapıldığı ve yeni kurallar getirildiği görülmektedir.

Yönetmeliğin 38 maddesinde değişiklik yapılmış, ikisi geçici olmak üzere dört yeni madde oluşturulmuş ve Yönetmeliğin iki ekinde değişiklik yapılmıştır.

Yönetmelik değişikliği ile getirilen yenilikleri, başlıklar altında aşağıdaki şekilde özetleyebiliriz.

1- OSB’nin yer seçimi ve kuruluşu ile ilgili yenilikler

Organize Sanayi Bölgelerinin yer seçimi, OSB Yer Seçimi Yönetmeliğine göre yapılır. Bahse konu Yönetmelikte, yer seçimine ilişkin detaylı bir prosedür öngörülmüştür. OSB Uygulama Yönetmeliğinde yapılan değişiklikle; OSB, yürürlükteki 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında sanayi alanı olarak belirlenmiş yerlerde kurulacaksa, planı onaylayan idarenin görüşünün alınması ve imar planına esas jeolojik ve jeoteknik etüt yapılması kaydıyla, OSB Uygulama Yönetmeliğinde öngörülen yer seçimi işlemleri yapılmadan OSB alanının Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından kesinleştirileceği kabul edilmiştir.

Yönetmelik değişikliğinden önce, dernekler ve kooperatifler gibi kamu tüzel kişiliğini haiz olmayan mesleki teşekküllerin yalnızca ihtisas OSB’ler içinde yer alması mümkündü. Yapılan değişiklikle, Bakanlığın uygun görüş vermesi halinde, konu ile ilgili mesleki derneklerin, birliklerin, kooperatiflerin, ihtisas OSB’lerde olduğu gibi karma OSB’lerin de kuruluşuna katılmasına imkan tanınmıştır.

2- OSB organlarına ilişkin yenilikler

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığına, katılımcıların müteşebbis heyete dahil olmaları için ve/veya ilk genel kurul toplantısını yapmak için gerekli doluluk oranının gerçekleşip gerçekleşmediğini tespit etmek ve gerçekleşmişse toplantı/genel kurul çağrısını yapmak konusunda resen hareket etme yetkisi verilmiştir.

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığınca yapılan denetim sonrasında genel kurulun toplanmasının gerekli görülmesi durumunda toplantıya ilişkin çağrının, Bakanlık tarafından yapılabileceği kabul edilmiştir. Ayrıca, olağanüstü genel kurul yapılmasına ilişkin başvurunun, yönetim kurulu tarafından zamanında yerine getirilmemesi halinde; başvuru sahiplerinin talebi üzerine, Bakanlık tarafından olağanüstü genel kurulun gündeminin belirleneceği ve başvuru tarihinden itibaren 2 ay içerisinde resen toplantıya çağrı yapılacağı kabul edilmiştir.

Müteşebbis heyetin görevinin devam ettiği OSB’lerde, müteşebbis heyetin talep etmesi halinde, bir Bakanlık personelinin yönetim kurulu üyesi olarak görev yapabileceği kabul edilmiştir.

Yönetim Kurulu karar ve müteşebbis heyet veya genel kurul toplantı ve müzakere defterlerine ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmesi, yönetim kurulu veya yönetim kurulunun yetki vereceği yönetim kurulu üyelerinin sorumluluğuna; bunlar dışındaki organize sanayi bölgesinin tutmakla yükümlü olduğu ticari defterlere ilişkin yükümlülüklerin yerine getirilmesini sağlama görevi ise bölge müdürlerine verilmiştir.

3- İmar planı ve yapılaşma ile ilgili olarak getirilen yenilikler

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının, OSB’nin imar planlarında yer alan toplam sanayi alanının %15’ine kadar kısmının, ülke için stratejik öneme sahip yatırımlar için rezerv alan olarak ayrılması konusunda yetkisinin olduğu kabul edilmiştir.

Çevre yeşili ve ring yolunun parsel geri çekme mesafesine dahil olduğuna ilişkin hüküm getirilmiştir.

OSB’nin ihtiyacından fazla ve yapılaşma koşullarının gerektirdiği oranların üzerinde olan ortak kullanım alanlarının, düzenleme ortaklık payı ile oluşanlar hariç, zorunlu oranların üstünde kalan kısmının, OSB’nin ihtiyacı doğrultusunda değerlendirilebileceği kabul edilmiştir.

Düzenleme ortaklık payı ile oluşmayan veya tamamı OSB mülkiyetinden terk edilerek oluşan yolların ve otoparkların karşılığının aranmayacağı, düzenleme ortaklık payı ile oluşan yol ve otopark alanlarının karşılığı yol, park veya otopark olarak ayrılacağı kabul edilmiştir.

OSB alanında, acele kamulaştırma kararına istinaden Kamulaştırma Kanununun 27 nci maddesi kapsamında mahkemece takdir edilen taşınmaz bedelinin banka hesabına yatırılması ve acele el koyma kararı verilmesini takiben yatırımların gecikmemesini teminen, imar planının kesinleşmesinden sonra OSB tarafından altyapı inşaatı ve tahsis yapılabileceği kabul edilmiştir. Düzenlemeye göre; onaylı imar planına göre OSB tarafından yatırımlar için ruhsat ve izinler verilebilir, söz konusu alanlara ilişkin parselasyon planı ise mülkiyetin OSB adına tescilini takiben hazırlanarak Bakanlık onayına sunulur.

4- Ek-3 Taahhütname uygulamasıyla ilgili getirilen yenilikler

Yer seçimi kesinleştirilen bölge içinde mülkiyet sahibi olan yatırımcıların, Yönetmeliğin Ek-3 sayılı ekinde yer alan taahhütnameyi noter onaylı olarak vermeleri halinde, bu yatırımcılara ait taşınmazların kamulaştırılmadan imar uygulamasına dâhil edileceğine ilişkin emredici kural yürürlükten kaldırılmıştır. Konuyla ilgili getirilen yeni düzenleme gereğince; OSB olarak belirlenen alanda mülkiyet sahibi olan gerçek ya da tüzel kişilerin, Ek-3 taahhütnameyi vererek Yönetmeliğin 60’ıncı maddesinde belirtilen şart ve sürelerde yatırım yapmayı taahhüt etmeleri halinde,

· Bu kişilere ait taşınmazlar, Bakanlığın izin vermesi ve OSB’nin uygun görmesi halinde kamulaştırılmayacak ve bu kişilere OSB tarafından yer verilebilecek,

· Bu şekilde hak sahibi olacak kişiler için 60’ıncı maddedeki süreler, yatırım için gerekli asgari altyapının tamamlanması ile başlayacak,

· Süresi içinde Ek 3’te yer alan taahhüdünü yerine getirmeyenlerin taşınmazları kamulaştırılacaktır.

5- Sanayi parsellerinin tevhit ve ifrazı ile ilgili getirilen yenilikler

Katılımcıya tahsis edilmiş veya katılımcı mülkiyetinde olan ve faaliyet konusu gereği bağımsız parsellerde üretim yapılması amaçlanan parselin ifraz edilebilmesi için katılımcıdan alınacak noter tasdikli taahhütnamenin içeriğinde değişiklik yapılmıştır.

Buna göre katılımcı, vereceği taahhütnamede; “ifraz sonrası oluşacak parsellerde katılımcı mülkiyetindekiler için 60’ıncı maddede belirtilen sürelerde, katılımcıya tahsisliler için 60’ıncı maddeden kalan sürelerde üretime geçileceğini, üretime geçilmeden satış, devir veya temlik edilmeyeceğini, katılımcı şirket ise spekülatif amaçlı işlemlerin önlemesi için Bakanlık onayı alınmadan toplam % 49’dan fazla pay devri yapılmayacağını, aksi takdirde ifraz işlemi sonucunda oluşacak boş parselleri OSB’ye ifraz işleminin tapuda tescil edildiği tarihteki tahsis bedelinden devretmeyi” kabul ve taahhüt edecektir.

Yönetmelik değişikliği ile getirilen diğer bir hükümle; kendisine tahsis yapılmış olan katılımcının, Yönetmeliğin 60’ıncı maddesinde belirlenen sürelerde, kendisine tahsis edilen parselin 1/4’ü kadar taban alanlı yapıyı tamamlamadan kısmi yapı kullanma izin belgesi alması halinde; mevcut yapının taban alanının dört katının tapuda katılımcıya devredilmesi ve ifraz sonucu oluşan boş parselin OSB’ye bırakılması şartı ile, OSB’nin gerekçeli kararıyla başvurması ve Bakanlığın onayı ile ifraz yapılabileceği kabul edilmiştir.

Katılımcıya tahsisli parsellerin tevhit ve ifrazının yapılması halinde, bu işlemler sonucu oluşacak parsellerde tahsis sözleşmesi Yönetmelik hükümlerine göre güncellenecektir.

6- Ön tahsis ve tahsis ile ilgili getirilen yenilikler

Yapılan Yönetmelik değişikliğiyle; hizmet ve destek alanlarında bulunan parseller için de ön tahsis ve tahsis sisteminin uygulanacağı öngörülmektedir.

Ön tahsis konusuyla ilgili detaylı düzenlemeler yapılmıştır. Ön tahsis yapılabilmesi için, öncelikle Bakanlıktan izin alınması gerekmektedir. Ayrıca ön tahsis, OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadarki zaman aralığında yapılabilecektir. Uygulanacak usul ve esaslar, Yönetmeliğe eklenen 54/A maddesinde detaylarıyla açıklanmış olup, ön tahsisle ilgili iş ve işlemler bu hükümler çerçevesinde tesis edilecektir.

Arsa tahsisine ilişkin usul ve esasları düzenleyen 55’inci maddede de detaylı değişiklikler yapılmış olup, uygulama bu hükümler çerçevesinde yürütülecektir.

Ayrıca, arsa tahsis sözleşmelerinin çevrimiçi sistemde elektronik ortamda imzalanması esas kabul edilmiş, ıslak imza ile imzalanması halinde imza tarihinden itibaren en geç yedi gün içinde Bakanlığın çevrimiçi sistemine yüklenmesi zorunlu kılınmıştır.

7- Tapu verme ile ilgili yenilikler

Kendilerine tahsis yapılmış katılımcıların tapularını alabilmeleri için, “sanayi sicil belgesi” almaları koşulu da getirilmiştir.

Hizmet destek alanında yer alan parsellerde; borcun ödenmiş olması ya da teminat mektubu verilmiş olması ve OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağını belirten noter tasdikli taahhütname verilmesi koşullarını sağlayanlara, yapı kullanma izin belgesi alınması halinde geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapuları verilecektir.

Yatırım kredisi kullanan katılımcılara, bu durumu banka ile aralarında imzalanan kredi sözleşmesi ile belgelemeleri halinde; mevzuatın tapu verme için aradığı koşulları sağlamadan da geri alım hakkı şerhi konulmadan tapularının verilebilmesi, Bakanlıktan uygunluk görüşü alınması şartına bağlanmıştır.

8- OSB alacaklarına uygulanacak faize ilişkin getirilen yenilikler

Arsa tahsis ve satış bedeli, alt yapı katılım payları, elektrik, su, atıksu, doğalgaz ve benzeri satış ve hizmet bedeli ödemelerinin vadesinde yapılmaması halinde uygulanacak gecikme faiziyle ilgili değişiklik yapılmıştır. Buna göre; OSB’nin bu alacaklarının vadesinde ödenmemesi halinde, 6183 sayılı Kanunun 51 inci maddesinde yer alan gecikme zammı oranından az, bu oranın bir buçuk katından fazla olmamak kaydıyla genel kurul/müteşebbis heyet tarafından belirlenen gecikme faizi uygulanacaktır.

9- Arsa tahsis süreleri ile tahsis iptaline ve tahsis iadesine ilişkin getirilen yenilikler

Yapı ruhsatı aldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde işyeri açma ve çalışma ruhsatını almayan katılımcılara, makul sebeplerin varlığı halinde yönetim kurulu tarafından verilebilecek ek süre, 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir.

Bakanlık tarafından verilecek ek süreye ilişkin düzenleme de değiştirilmiş; yapı ruhsatı almış ancak iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alamamış katılımcının Bakanlığa başvurusu üzerine toplamda 3 yılı geçmemek üzere Bakanlık tarafından uzatma verilebileceği kabul edilmiştir.

Süreleri dolduğu için tahsisi iptal edilen parseller, Bakanlık onayı alınmadan yeniden tahsis edilemeyecektir.

Yönetmeliğin 60’ıncı maddesine, yeni bir tahsis iptali nedeni daha eklenmiştir. Buna göre; tahsis edilen parselin muvazaalı olarak veya spekülatif amaçlı devrine yönelik işlemlerin Bakanlıkça tespit edilmesi halinde parsel tahsisi, Bakanlığın yazılı bildirimi üzerine OSB tarafından iptal edilecektir. Bu durumda arsa tahsis sözleşmesine ve bu Yönetmelik hükümlerine aykırı işlem yapan katılımcı, herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamayacak ve tahsis bedeli en geç bir yıl içinde OSB tarafından iade edilecektir.

Katılımcıların istedikleri zaman tahsis iade edebileceklerine ilişkin düzenlemeye sınırlama getirilmiştir. Katılımcılar, Yönetmeliğin 60’ıncı maddesinde tahsis iptali için öngörülen süreler içinde tahsis iadesi yapabileceklerdir.

Tahsis iptali ve iadesi durumlarında, OSB tarafından katılımcıya iade edilecek bedelin ne şekilde hesaplanacağı düzenlenmesi değiştirilmiştir. Buna göre;

• 60’ıncı maddenin birinci fıkrasında belirtilen sürelerin içinde tahsis iadesi veya bu sürelerin bitiminde tahsis iptali hallerinde, parsel tahsisi/satışı için ödenen bedel, katılımcı tarafından bedelin ödendiği tarihten itibaren geri ödemenin yapılacağı tarihe kadar 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenecektir.
• 60’ıncı maddenin ikinci ve üçüncü fıkrasında belirlenen sürelerin içinde tahsis iadesi veya bu sürelerin bitiminde tahsis iptalinde, parsel tahsisi/satışı için ödenen bedel, katılımcı tarafından bedelin ödendiği tarihten itibaren geri ödemenin yapılacağı tarihe kadar 4/12/1984 tarihli ve 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanunun 1’inci maddesinde belirlenen yasal faiz oranı ile güncellenecektir. Ancak, güncellemenin yapılacağı dönemki yeniden değerleme oranı, 3095 sayılı Kanunda belirlenen yasal faiz oranından düşükse, bu fıkra kapsamında da yeniden değerleme oranı uygulanacaktır.

Arsa iade veya iptal bedeli, iptal veya iade işlemi tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde OSB tarafından katılımcıya ödenecektir.

Katılımcıya geri ödenecek tutar, OSB’nin belirlediği güncel parsel tahsis bedelinin üzerinde olamayacaktır.

10- Katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsaların başkalarına devri ile ilgili olarak yapılan değişiklikler

Parsel tahsisinin devredilemeyeceğine ilişkin kuralın istisnalarına bir ilave yapılmıştır. Buna göre; parsel tahsis hakkı, tahsis yapılan şirket ile ortakları ve ortaklık payları aynı olan şirkete devredilebilecektir.

Ön tahsis veya tahsis yapılan ya da tahsisi devralan şirketlerin, ortaklık yapısının değiştirilerek spekülatif amaçlı işlem yapmalarının önüne geçebilmek için, bazı kurallar öngörülmüştür. Buna göre;

• Arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, parsel tahsisi yapılan şirketin paylarının spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi için Bakanlık onayı alınmadan toplam %49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde tahsisin iptal edileceği hususuna yer verilir.
• OSB, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamasında şirketin ortaklık paylarını inceler. Bu incelemede, onay alınmadan şirket ortaklık paylarında, şirket paylarının %49’unu aşan değişiklik yapıldığı tespit edilirse spekülatif işlem olarak değerlendirilir ve parsel tahsisi iptal edilir.
• Tahsisi iptal edilen şirkete tahsis için ödediği bedel mahsup edilerek güncel bedelden yeniden parsel tahsisi yapılabilir. Bu durumda arsa tahsis sözleşmesine ve bu yönetmelik hükümlerine aykırı işlem yapan şirket, herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz.

Tahsis hakkının devrinde tahsis sözleşmesi, Yönetmelik hükümlerine göre güncellenecektir.

Mülkiyet sahibi katılımcıların, sanayi parsellerini devretmek için talep ettikleri uygunluk görüşünün verilmesi için, OSB tarafından, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tapu harcının %1’ini aşmamak üzere hizmet bedeli alınabileceği kabul edilmiştir.

11- Katılımcının tesisini kiralama şartlarına ilişkin getirilen yeni düzenlemeler

Katılımcının tesisini kiralamasına ilişkin maddede yapılan değişiklikle, kiralamayla ilgili yeni bir sınırlama getirilmiştir. Buna göre; katılımcının tesisini kiralayabilmesi için, geri alım şerhi bulunmayan tapusunun alındığı tarihten itibaren en az bir yıl sürenin geçmiş olması gerekecektir.

Sanayi parsellerinde katılımcılar, tesislerini üretim amaçlı olmak üzere bir veya birden fazla kiracıya kiralayabilecektir.

Hizmet destek alanında katılımcılar, üretim şartı aranmaksızın tesislerini bir veya birden fazla kiracıya kiralayabilecektir.

Kiralanacak bölüm büyüklüğü ve sayısı, müteşebbis heyetin/genel kurulun, bölgenin teknik altyapı durumunu da göz önünde bulundurarak alacağı kararlar ile belirlenecektir.

Sanayi parsellerinde yer alan tesisin tapu kaydında bağımsız bölüm oluşturulamayacaktır.

12- OSB’lerin vakıf, şirket ve ticari işletme kurmasına ilişkin düzenlemeler

OSB'lerin, Bakanlıktan uygunluk görüşü alınması şartıyla OSB kuruluş amacı ile bağdaşır amaçlar için vakıf kurabileceği kabul edilmiştir. Ancak, vakıflara ortak kullanım alanında yer alan parsel ile sanayi parseli özgülenemeyecektir.

OSB’lerin, devamlılık arz eden faaliyetleri için müteşebbis heyetin veya genel kurulun vereceği karar üzerine iktisadi işletmeler kurabileceği kabul edilmiştir.

OSB’lerin Şirket kurması ile ilgili yeni düzenlemelere yer verilmiştir. Buna göre;

• OSB’ler, faaliyetleri için Bakanlıktan uygun görüş alınması ve genel kurul/müteşebbis heyette karar alınması şartıyla anonim şirket kurabilir ya da kurulu bir anonim şirkete ortak olabilir. Şirket sözleşmesinde, yönetim ve hisse çoğunluğunun OSB’lerde kalacağı ve bu hükmün değiştirilemeyeceği hususuna yer verilir.
• Teknoloji geliştirme bölgeleri anonim şirketi ile, OSB’lerin diğer OSB’ler ile ortak kuracakları şirketlerde hisse çoğunluğu şartı aranmaz.
• Teknoloji geliştirme bölgesi yönetici şirketleri hariç, OSB’nin ortak olduğu anonim şirketler hakkında her mali yıl sonunda bağımsız denetim yaptırılır ve denetim raporunun bir nüshası Bakanlığa gönderilir.
• OSB’ler tarafından kurulan veya ortak olunan şirkete şirket genel kurulu tarafından alınacak sermaye artırımı kararı dışında herhangi bir para veya kıymet aktarılamaz, ödünç ilişkisi kurulamaz.

13- Lojman konusuyla ilgili yeni düzenlemeler

Yönetmelik değişikliğiyle; bugüne kadar mevzuatta ve uygulamada olmayan şekilde, lojmanla ilgili düzenlemeler getirilmiştir. Buna göre;

• Yalnızca hazineye ait arazilerin satın alınması veya tahsisi yoluyla, müteşebbis heyet veya genel kurul kararı ve Bakanlığın onayı ile OSB’ler veya katılımcılar, OSB içerisinde çalışanlar için, OSB sınırları dışında lojman yapabilir.
• Bu lojmanların devrine veya tahsisine ilişkin prensipler Bakanlıkça belirlenir.
• Lojmanların tahsis şekli, oturma süresi, kira, bakım, onarım ve yönetimine ait usul, esas ve şartlar ile uygulamaya dair diğer hususlar müteşebbis heyet veya genel kurul kararı ile belirlenir.

Ayrıca; Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının izniyle, OSB ortak kullanım alanlarında, OSB içinde çalışanlar için OSB tarafından lojman yapılabileceği veya çalışanları için lojman ihtiyacı olan katılımcılara yaptırılabileceği, lojman alanlarının yerini ve büyüklüğünü belirleme yetkisinin Bakanlıkta olduğu kabul edilmiştir.

14- OSBÜK yönetim kurulu başkanının atanmasına ilişkin değişiklik

OSBÜK yönetim kurulu başkanının, Bakan tarafından atanacağı ve görevden alınacağı kabul edilmiştir. Yönetim kurulunun yapacağı ilk toplantıda, kendi içinden üç başkan yardımcısı ve bir sayman üye seçeceği hükmüne yer verilmiştir.

15- Görevli Bakanlık Personelinin yol ve konaklama giderleriyle ilgili değişiklik

Genel Müdürlük tarafından görevlendirilen personelin yol ve konaklama giderlerinin ilgili OSB tarafından karşılanacağı hükmü getirilmiştir.

16- Tahsisi iptal edilmesi gereken katılımcılara yeni bir imkan sağlanmasına ilişkin düzenleme

05.09.2024 tarihinden önce 60’ıncı maddede belirtilen, Bakanlık uzatımı dahil tüm süreleri tükenen ve yapı ruhsatı veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı almayan katılımcılara, 31/1/2025 tarihine kadar Bakanlığa başvurulması halinde, Bakanlık tarafından 3 yıl ilave süre verilebilecektir.

Süresi içinde başvuru yapılmayan süresi bitmiş tüm parsel tahsisleri OSB tarafından iptal edilecektir.