Arsa Tahsisinin İptali Halinde Oluşan Sebepsiz Zenginleşme

OSB Uygulama Yönetmeliğinin “Arsa tahsis iptali” başlıklı 60’ıncı maddesi gereğince; katılımcıya tahsis yapılan sanayi parselinde, aynı maddede belirtilen sürelerde yapı ruhsatı, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı ya da Çevresel Etki Değerlendirmesi Yönetmeliğine göre “ÇED Gerekli Değildir” veya “ÇED Olumlu” kararı alınmaması halinde tahsis OSB yönetim kurulu tarafından iptal edilmektedir.

Aynı Yönetmeliğin 62’nci maddesinde ise; tahsisin iptal edilmesi halinde, katılımcıdan tahsil edilmiş tahsis bedelinin ne şekilde güncellenerek iade edileceğine ilişkin düzenlemeye yer verilmiş; tahsisi iptal edilen parselde varsa temel seviyenin üstüne çıkmış inşaatın, iptal tarihinden itibaren 3 ay içerisinde OSB’den alınan uygunluk görüşü ile eski ve yeni katılımcı arasında rızaen satıldığı belgelenirse yeni katılımcıya tahsis yapılacağı, rızaen satış yapılmazsa yapının OSB tarafından, mahkemece bilirkişi marifetiyle tespit edilen bedel üzerinden satılacağı kabul edilmiştir.

Görüldüğü üzere; OSB Uygulama Yönetmeliğinde, tahsisin iptal edilmesi durumunda, arsa tahsis bedeli ve temel seviyenin üstüne çıkmış inşaat bedelinin iadesi düzenlenmiştir.

Ancak; katılımcı tarafından taşınmaza yapılan ve taşınmazın değerini arttıran faydalı masrafların katılımcıya ödenip ödenmeyeceğine ve/veya katılımcı tarafından yapılan bu masraflar nedeniyle taşınmazda meydana gelecek değer artışı nedeniyle katılımcıya bir ödeme yapılıp yapılmayacağına ilişkin herhangi bir özel düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle, konuya ilişkin olarak Türk Borçlar Kanununda yer alan genel hükümler uygulanacaktır.

Türk Borçlar Kanununun 77’nci maddesi ve devamında “sebepsiz zenginleşme” konusuna ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. 77’nci madde gereğince; “Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.”

Sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; taraflardan birinin malvarlığında bir eksilme, diğerininkinde çoğalma olması, eksilme ve çoğalma arasında illiyet bağı bulunması, çoğalmanın haklı bir sebebe dayanmaması ve bu çoğalmanın özel bir hukuk kuralına dayanılarak iadesinin mümkün olmaması gerekmektedir.[1]

Borçlar Kanununda yer alan bu düzenlemeler gereğince; kendisine tahsis edilen taşınmazda yaptığı işler/masraflar nedeniyle taşınmazda değer artışına neden olan katılımcının, tahsis iptali nedeniyle taşınmaz kendisinden alındığında, bu değer artışı nedeniyle sebepsiz zenginleşen taraftan bir bedel talep edebilmesi söz konusu olabilecektir.

Zenginleşme miktarının belirlenmesi için, taşınmazda yapılan işler ve değer artışına ilişkin özel ve teknik bir inceleme ve değerlendirme yapılması gerekmektedir.[2] Yargıtay, değer artışı hesabında; taşınmazın yapılan masraflarla birlikte gerçek sürüm değeri ile yalın halinin sürüm değerinin oranlanarak bir tespit yapılması gerektiği yönünde hüküm kurmuştur.[3]

Sebepsiz zenginleşme uygulamasında, zenginleşme ile fakirleşme birebir aynı oranda olmayabilir. Yani katılımcının yaptığı masraflarla taşınmazda meydana gelen değer artışı aynı miktarda olmayabilir. Bu halde Yargıtay, zenginleşme ve fakirleşmeden hangisi az ise ona hükmedilmesi gerektiğini belirtmiştir.[4]

Sebepsiz zenginleşme istemi, taşınmazda yapılan zaruri ve faydalı giderlerden yararlanan, yani zenginleşen tarafa yöneltilecektir. Bu taraf, taşınmazın istem tarihindeki durumuna göre OSB ve/veya varsa tahsis sahibi yeni katılımcı olabilir.

Zenginleşme miktarının belirlenmesinde esas alınacak rayiç değerlerin tespiti için, sebepsiz zenginleşmenin ne zaman gerçekleştiğini bilmeye ihtiyaç vardır. Yargıtay kararlarında bu tarih; taşınmaz üzerinde değer artırıcı giderlerin yapıldığı tarih değil, zenginleşme ve yoksullaşmanın gerçekleştiği, yani taşınmazın fiilen sebepsiz zenginleşen tarafa teslim edildiği tarih olarak belirlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 82’nci maddesine göre sebepsiz zenginleşme istemi; hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Yargıtay’a göre zamanaşımı, taşınmazın masrafı yapmış olan ilgilinin elinden alındığı gün işlemeye başlar.[5]

Son olarak; sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre borçludan faiz talep edilebilmesi için zenginleşenin iyiniyetli ya da kötüniyetli olduğuna bakmadan bir ihtar çekilmesi ya da aleyhine bir dava açılmak suretiyle temerrüde düşürülmesi gerekmektedir.[6]

Tahsisi iptal edilen katılımcının; taşınmaza yaptığı faydalı masraflar nedeniyle meydana gelecek değer artışı nedeniyle sebepsiz zenginleşen OSB’den ve/veya taşınmazı tahsis alan yeni katılımcıdan talep edebileceği sebepsiz zenginleşme tazminatı konusunda, belirtilen mevzuat ve yargı kararlarının dikkate alınabileceği değerlendirilmektedir.

[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 06.03.2024 tarihli ve E.2022/5-1124 K.2024/146 sayılı kararı
[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 04.11.2019 tarihli ve E.2018/4855 K.2019/8655 sayılı kararı
[3] Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 30.10.2001 tarihli ve E.2001/7722 K.2001/9739 sayılı kararı, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 18.06.2019 tarihli ve E.2018/4222 K.2019/5525 sayılı ve 04.12.2018 tarihli ve E.2016/19861 K.2018/12317 sayılı kararları
[4] Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 22.02.2007 tarihli ve E. 2005/6872 K. 2007/1094 sayılı kararı
[5] Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.10.1983 tarihli ve E.1980/4-13054 K.1983/1035 sayılı kararı
[6] Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 03.04.2014 tarihli ve E. 2014/2765 K. 2014/5361 sayılı, 05.02.2014 tarihli ve E. 2013/16953 K. 2014/1581 sayılı kararları