OSB'lerde Ön Tahsis ve Tahsis Prosedürü

1. Görevli ve Yetkili Organ

OSB Uygulama Yönetmeliğinin 23’üncü maddesinin birinci fıkrasının (ş) bendine göre; arsa ön tahsis, tahsis ve satış prensiplerinin belirlenmesine ilişkin görev ve yetki müteşebbis heyet veya genel kurula aittir. Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca bu yetki yönetim kuruluna devredilemez.

Bu nedenle ön tahsise ve tahsise ilişkin işlemler yürütülmeden önce, aşağıda açıklanan mevzuat hükümlerine uygun şekilde; katılımcı kriterleri, taleplerin tahsis edilecek parselden fazla olması halinde ihale veya kura usulünden hangisine başvurulacağı, metrekare bedeli, kesin tahsis bedelinin belirlenme yöntemi, bedel ödenmediğinde uygulanacak yaptırımlar gibi usul ve esaslar müteşebbis heyet kararıyla belirlenecektir.

2. Ön Tahsis

Yönetmelikte ön tahsis prosedürünün düzenlendiği 54/A maddesine göre; OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar Bakanlığın izni alınarak ön tahsis yapılabilir.

Ön tahsis yapılacağı, OSB, OSBÜK ve Bakanlık internet sayfasında Bakanlık iznini müteakip ayın ilk pazartesi günü duyurulur ve en az iki hafta süreyle yayımlanır. Duyuru ve ilanda belirtilen son tarihe kadar OSB tarafından ön tahsise ilişkin talepler toplanır. Duyuru ve ilanda ön tahsisin tahmini metrekare bedeli belirtilir.

Talepler; Bakanlığın belirlediği kriterler çerçevesinde,[1] Bakanlıkça yayınlanan değerlendirme formundaki ağırlıklandırma çarpanları kullanılarak hesaplanan puana göre yönetim kurulunca sıralanır.

Ön tahsis yapılacak alanlar talebi karşılıyorsa, OSB’nin belirlediği bedelden yönetim kurulunca ön tahsis yapılır.

Ön tahsis yapılacak alanlar talebi karşılamıyorsa, değerlendirme sonucuna göre en yüksek puanı alandan başlamak üzere duyurulan alan büyüklüğünün iki katına kadar talebi içeren kısa liste oluşturulur. Kısa listede yer alan talep sahipleri, OSB müteşebbis heyeti tarafından belirlenen prensip ve usuller çerçevesinde ihaleye veya noter huzurunda düzenlenecek kuraya davet edilir.

Kura yapılması halinde, kura sonucunda belirlenen talep sahiplerine OSB’nin belirlediği bedelden yönetim kurulunca ön tahsis yapılır. Kura sırasında yedek liste de belirlenir.

İhale yapılması halinde ön tahsis yapılacak alanın muhammen bedeli, ihalenin yeri, günü ve saati, ihale usulü ve tekliflerinin nasıl alınacağına ihale davetinde yer verilir. İhale daveti kısa listeyle birlikte Bakanlığa bildirilir. İhalelerde Bakanlık temsilcisi bulunması zorunludur. İhale sonucunda en yüksek teklifi veren talep sahiplerine yönetim kurulunca ön tahsis yapılır. En yüksek teklifi sahibi ile ön tahsis sözleşmesi imzalanamaz ise sıradan teklif sahipleri sözleşmeye davet edilir.

Ön tahsis yapılan alanlarda, altyapı tamamlandıktan sonra 3 ay içinde OSB yatırımcıyı kesin arsa tahsis sözleşmesi imzalamak üzere davet eder ve kesin arsa tahsis sözleşmesi düzenlenir. Sözleşme yatırımcı tarafından imzalanmaz ise ön tahsis sözleşmesi kendiliğinden hükümsüz kalır ve ödediği bedel yatırımcıya en geç 1 yıl içinde geri ödenir. Ön tahsis için talep sahibi tarafından ödenen bedel avans niteliğinde olup kesin tahsiste OSB tarafından belirlenen arsa bedelinden düşülür. Ön tahsis yapılan talep sahibi, kesin tahsiste bedele itiraz edemez. Bu husus ve kesin tahsis bedelinin belirlenme yöntemi ön tahsis sözleşmesinde belirtilir.

Ön tahsis hiçbir şekilde devredilemez. Ön tahsis devri amacıyla şirket hisselerinin devrinin yapıldığının tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilir ve bedel güncellenmesi yapılmadan ödenen bedel geri ödenir. Ön tahsis sözleşmesinde devir yasağı belirtilir.

Not: Bakanlığın uygun görüşüne istinaden ülke için stratejik öneme sahip yatırımlara doğrudan ön tahsis OSB tarafından yapılır. Bu yatırımlara ön tahsis yapılması için, OSB alanının %15’ine kadarının, rezerv alan olarak ayrılması Bakanlığın yetkisindedir.

3. Arsa Tahsisi

Yönetmeliğin 55. maddesinde düzenlenen sanayi parsellerinin tahsis prosedürü de ön tahsis için düzenlenmiş prosedürle benzerdir.

Arsa tahsisleri onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmış alanlarda yapılır. Ancak onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmamış alanlarda; altyapının tamamlanmamış olmasına rağmen Yönetmeliğin 60 ıncı maddesinde belirtilen sürelere de uyulacağına ilişkin muvafakat alınması koşuluyla arsa tahsisi yapılabilir.

Bakanlıkça ülke için stratejik öneme sahip yatırımlar için rezerv alan olarak ayrılan alanlar hariç, onaylı parselasyon planına göre tahsis edilebilir durumdaki parsellerin tümü, OSB, OSBÜK internet sayfasında ve Bakanlık çevrimiçi sisteminde her ayın ilk Pazartesi gününde duyurulur. Tahsis edilecek parseller en az iki hafta süreyle yayınlanır. İlanda belirtilen son tarihe kadar OSB tarafından talepler toplanır. Arsa tahsis başvurularının Bakanlığın çevrimiçi sisteminden yapılması zorunludur.

Talepler; Bakanlığın belirlediği kriterler çerçevesinde, [2] Bakanlıkça yayınlanan değerlendirme formundaki ağırlıklandırma çarpanları kullanılarak hesaplanan puana göre yönetim kurulunca sıralanır.

Tahsis edilecek parseller talebi karşılıyorsa, OSB’nin belirlediği bedelden yönetim kurulunca tahsis yapılır.

Tahsis edilecek parseller talebi karşılamıyorsa, değerlendirme sonucuna göre en yüksek puanı alandan başlamak üzere duyurulan parsel sayısının beş katına kadar talebi içeren kısa liste oluşturulur. Kura sırasında yedek liste de belirlenir. Kısa listede yer alan talep sahipleri, OSB tarafından belirlenen prensip ve usuller çerçevesinde ihaleye veya noter huzurunda düzenlenecek kuraya davet edilir.

Kura yapılması halinde, kura sonucunda belirlenen talep sahiplerine OSB’nin belirlediği bedelden yönetim kurulunca tahsis yapılır.

İhale yapılması halinde tahsis yapılacak parselin muhammen bedeli, ihalenin yeri, günü ve saati, ihale usulü ve tekliflerinin nasıl alınacağına ihale davetinde yer verilir. İhale daveti kısa listeyle birlikte Bakanlığa bildirilir. İhalelerde Bakanlık temsilcisi bulunması zorunludur. İhale sonucunda en yüksek teklifi veren talep sahiplerine yönetim kurulunca tahsis yapılır. En yüksek teklifi sahibi ile tahsis sözleşmesi imzalanamaz ise sıradaki teklif sahipleri sözleşmeye davet edilir.

Arsa tahsisi, yönetim kurulunun tahsis kararını müteakip OSB tarafından 10 iş günü içerisinde ilgililere yazılı olarak bildirilir ve tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde arsa tahsis sözleşmesinin imzalanması ile kesinleşir. Tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde talep sahibince sözleşme imzalanmaması durumunda tahsis kararı geçersiz sayılır.

Not2: Bakanlığın uygun görüşüne istinaden ülke için stratejik öneme sahip yatırımlara doğrudan tahsis OSB tarafından yapılır. Bu yatırımlar için uygulanacak metrekare tahsis bedeli, parsel metrekare birim maliyetini geçemez. Parsel metrekare birim maliyeti; altyapısı tamamlanmış ve işletmeye geçmiş OSB’lerde her yeni, ilave yatırım gideri ve cari giderin muhasebe kayıtlarına yansıtıldığı tarihten itibaren her bir gider kaleminin harcama tarihi dikkate alınarak arsa satış bedelinin kesinleştiği tarihe kadar geçen süre için, 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenerek elde edilen toplam tutarın, toplam sanayi alanına bölünmesiyle hesaplanır.

[1] https://www.sanayi.gov.tr/medya/duyurular/osblerde-on-tahsisi-yapilacak-alanlara-iliskin-duyuru
[2] https://www.sanayi.gov.tr/medya/duyurular/osblerde-arsa-tahsisi-yapilacak-parsellere-iliskin-duyuru