Organize Sanayi Bölgelerinde, sanayi parseli mülkiyetinin katılımcılar tarafından edinilmesi

OSB’lerde bulunan alanların amacına uygun olarak kullanımını ve bu suretle OSB’lerin planlı üretim alanı oluşturma hedefine ulaşmasını sağlayabilmek için, mevzuatta birtakım tedbirler öngörülmüştür.

OSB mülkiyetinde bulunan sanayi parsellerinin mülkiyetinin devrinden önce tahsis sisteminin kabul edilmesi ve tahsis yapıldıktan sonra ancak mevzuatta aranan koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyetin geçmesine izin verilmesi, bu amaca hizmet eden en önemli tedbirlerdendir.

Tahsis edilen sanayi parsellerinin mülkiyetinin katılımcıya devri için genel kural

Organize Sanayi Bölgelerinde yer alan sanayi parselleri; talep edenlere öncelikle tahsis edilmekte, mevzuatta öngörülen koşulların gerçekleşmesini müteakip tapuları verilmek suretiyle mülkiyetleri devredilmektedir.

Buna göre; sanayi parseli tahsisi yapılan katılımcılardan;

a) Tahsis bedelini defaten ödeyenlere veya tahsis bedelinden kalan borcu için teminat mektubunu,

b) OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağını belirten noter tasdikli taahhütnamesini,

OSB’ye verenlerden; OSB Uygulama Yönetmeliğinin "Yapı ve yapı ile ilgili esaslar" başlıklı43’üncü maddenin birinci fıkrasında aranan şartı sağlayan ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alarak tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan, yapı kullanma izni alması şartı ile tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak, ipoteksiz tapuları verilir.

Görüldüğü üzere OSB’lere ait arsaların mülkiyetinin devri için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

1- Arsanın tahsis edilmiş olması,

2- Tahsis bedelinin tümüyle ödenmiş olması veya tahsis bedelinden kalan borç için teminat mektubu verilmesi,

3- OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılınılacağına ilişkin noter tasdikli taahhütname verilmesi.

Bu koşulları geçekleştiren katılımcılardan;

• yatırımını tamamlayıp işyeri açma ve çalışma ruhsatı alarak tesisi üretime geçenlere geri alım hakkı şerhi konulmadan,
• yapı kullanma izni alması şartı ile tesisi üretime geçmeyenlere ise geri alım hakkı şerhi konularak,

ipoteksiz tapuları verilir.

Sanayi parsellerinde; parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemez. Bu nedenle, tapunun devri için gerekli yapılaşmanın, bu koşulu karşılar büyüklükte olması gerekmektedir.

İstisnalar

OSB’nin mülkiyetinde bulunan sanayi parsellerinin tapularının verilmesi için öngörülmüş genel kurala getirilmiş bazı istisna düzenlemeleri bulunmaktadır. Bu istisnaları, aşağıdaki şekilde açıklamak mümkündür.

1-Kendisine tahsis edilen parsel üzerinde gerçekleştireceği sabit yatırım tutarının en az %50’si tutarında bankalar veya kredi kuruluşlarından yatırım kredisi alan katılımcılara, bu durumu banka ile aralarında imzalanan kredi sözleşmesi ile belgelemeleri, tahsis bedelini defaten ödemeleri veya tahsis bedelinden kalan borcu için teminat mektubunu, OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağını belirten noter tasdikli taahhütnamesini OSB’ye vermeleri ve OSB Uygulama Yönetmeliğinin 43’üncü maddenin birinci fıkrasında aranan şartı sağladıklarını projeleri ile belgelemeleri durumunda üretime geçme şartı aranmaksızın geri alım hakkı şerhi konulmadan tapuları verilebilir. Bu durumda Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerde ipotekli, Bakanlık kredisi kullanmayan OSB’lerde ipoteksiz tapu verilir.

Bu durumda; katılımcının OSB Uygulama Yönetmeliğinde belirlenen süreler içinde üretime geçmemesi ve kredi sözleşmesinin sona ermesi durumunda tahsis için ödenen tutar toplamının tahsis tarihinden sonraki yıllar için 213 sayılı Kanun uyarınca açıklanan yeniden değerleme oranlarına göre güncellenmesi ile elde edilen tutarın ilgilinin banka hesabına yatırılmasını müteakip, parsel OSB adına tescil edilir.

2-Yukarıda da açıklandığı üzere; sanayi parsellerinde, parsel alanının 1/4’ünden az taban alanlı proje üretilemez. Bu nedenle, tapunun devri için gerekli yapılaşmanın, bu koşulu karşılar büyüklükte olması gerekmektedir. Ancak, toplam emsal hakkını kullanan yatırımlar ile OSB tarafından gerekçeli taleplerin Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı Sanayi Bölgeleri Genel Müdürlüğünce uygun bulunması halinde Bakanlık Makamından alınacak onayı müteakip yapılan yatırımlarda 1/4 taban alanı oranı şartı aranmaz.

3) OSB’lerin kuracağı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına yapılan parsel tahsislerinde,

a) Tahsis bedelini defaten ödeyenlere veya tahsis bedelinden kalan borcu için teminat mektubunu,

b) OSB’nin kesin olarak belirleyeceği arsa bedelleri ile yapılacak diğer yatırımlara itirazsız olarak katılacağını belirten noter tasdikli taahhütnamesini,

OSB’ye verme şartlarının sağlanması halinde, üretime geçme şartı aranmaksızın ve geri alım hakkı şerhi konulmadan ipoteksiz tapuları verilebilir.

4) 4562 sayılı Kanunun ek 1’inci maddesinde yer alan, OSB’deki taşınmazların finansal kiralama sözleşmesine konu edilebileceğine ilişkin düzenleme, mülkiyetin devri ve tapu verilmesine ilişkin olarak mevzuatta öngörülen koşulların gerçekleşmesi zorunluluğuna getirilmiş bir diğer istisnai durumdur. Şöyle ki; finansal kiralama yöntemiyle arsa satışı yapılması halinde, yukarda açıklanan genel kural çerçevesinde aranan koşullar gerçekleşmeden arsanın mülkiyeti Finansal Kiralama Şirketine, finansal kiralama sözleşmesinde öngörülen sürenin, yükümlülüklerin ve borçların sona ermesiyle de finansal kiracıya (katılımcıya) geçmektedir.