Organize Sanayi Bölgelerinde Bulunan Sanayi Parsellerinde Ön Tahsis Yapılabilecek Zaman Dilimi
OSB’ler, tüzel kişilik kazanmalarından itibaren; parselasyon planları onaylanana, sanayi parsellerinin mülkiyetini edinene ve altyapı inşa süreci tamamlanana kadar, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının iznini alarak ön tahsis yapabilirler.
Organize sanayi bölgelerinde bulunan sanayi parsellerinin, katılımcılara tahsis edilmesi halinde, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 60’ıncı maddesinde yer alan süreler içinde yapı ruhsatı alınması ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak üretim faaliyetine geçilmesi, aksi takdirde tahsisin iptal edilmesi gerekmektedir. Öte yandan, katılımcıların tahsis almaları, yapı ruhsatı alarak inşaata başlamaları için OSB içindeki taşınmazların mülkiyetinin OSB tüzel kişisine geçmesi, parselasyon planının yapılması ve en azından inşaatın başlamasına yetecek kadar altyapının tamamlanmış olması ve bütün bu gerekliliklerin yerine getirilebilmesi için ise finansman ihtiyacının karşılanması gerekmektedir.
Belirtilen bu durum, sanayi parsellerinin katılımcılara tahsis edilmesinden önce “ön tahsis” yapılması ihtiyacını doğurmuş ve pek çok OSB tarafından bu şekilde ön tahsis sözleşmeleri imzalanmıştır. Nihayetinde 05.09.2024 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren değişiklik Yönetmeliğiyle OSB Uygulama Yönetmeliğine giren 54/A maddesiyle konuya ilişkin kapsamlı bir düzenlemeye mevzuatımızda yer verilmiştir.
OSB Uygulama Yönetmeliğinin 54/A maddesinin birinci fıkrasında, ön tahsisin “OSB’nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar” yapılabileceği kabul edilmiştir. Aynı maddenin yedinci fıkrasında ise, “ön tahsis yapılan alanlarda, altyapı tamamlandıktan sonra 3 ay içinde OSB yatırımcıyı kesin arsa tahsis sözleşmesi imzalamak üzere davet eder ve kesin arsa tahsis sözleşmesi düzenlenir” hükmü yer almaktadır.
Öte yandan, OSB Uygulama Yönetmeliğinin 55’inci maddesinin dokuzuncu fıkrasında; arsa tahsislerinin onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmış alanlarda yapılacağı, ancak onaylı parselasyon planına göre altyapısı tamamlanmamış alanlarda, altyapının tamamlanmamış olmasına rağmen 60’ıncı maddede belirtilen sürelere de uyulacağına ilişkin muvafakat alınması koşuluyla arsa tahsisi yapılabileceği hükmü yer almaktadır.
Görüldüğü üzere mevzuatımız; parselasyon planı onaylanmış fakat altyapısı tamamlanmamış sanayi parselleri için ön tahsis yapılmasına olanak sağlamadığı gibi, bu alanlara ilişkin olarak katılımcı adaylarının 60’ıncı maddedeki sürelere uyacaklarına ilişkin muvafakat vermemeleri halinde tahsis sözleşmesi yapılması da mümkün değildir.
Ayrıca parselasyon planı onaylanmış ve dolayısıyla sanayi parselleri oluşturulmuş ve altyapısı tamamlanmış olmakla birlikte OSB mülkiyetinde bulunmayan sanayi parselleri üzerinde de OSB tüzel kişisinin tasarruf yetkisi bulunmadığından, bu alanlarda da tahsis sözleşmesi yapılmasına olanak bulunmamaktadır. Bu alanların, yatırım yapmayacak maliklerinden rızaen ya da kamulaştırma suretiyle alınarak üretim faaliyetinde bulunulmak üzere tahsis edilmesi gerekecektir. Mevzuatımızda, bu alanların ön tahsisine ilişkin de bir düzenleme yer almamaktadır.
Parselasyon planının onaylanmasıyla altyapının tamamlanması arasındaki sürede ve OSB mülkiyetinde olmayan sanayi parsellerinin ön tahsisinin yapılmasına, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından tüm OSB’lere gönderilen 01.11.2024 tarihli «Organize Sanayi Bölgeleri Tahsis Uygulaması Çerçevesinde Yürütülecek İş ve İşlemlere İlişkin Rehber Doküman»’da “Parselasyon planı onaylanmış ancak kamulaştırma ve altyapı inşa süreci tamamlanmamış olan OSB’lerde finansman ihtiyacının karşılanabilmesi amacıyla Bakan onayı ile ön tahsis yapılabilir.” denilmek suretiyle olanak sağlanmıştır.
Belirtilen çerçevede OSB’ler, tüzel kişilik kazanmalarından itibaren; parselasyon planları onaylanana, sanayi parsellerinin mülkiyetini edinene ve altyapı inşa süreci tamamlanana kadar, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının iznini alarak ön tahsis yapabilirler.
