Organize Sanayi Bölgelerinde Katılımcı Mülkiyetindeki Parsellerin Devrine İlişkin İstisnalar

     Organize Sanayi Bölgelerinde katılımcılara tahsis veya satışı yapılan sanayi parsellerinin spekülatif amaçlarla el değiştirmesini önlemek amacıyla, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu’nun 18’inci maddesinin üçüncü fıkrasında bu arsaların “katılımcılar ve mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve tesis üretime geçmeden satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez” olduğu hükme bağlanmış; aynı kural OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 61’inci maddesinin ikinci fıkrasında da tekrarlanmıştır.

     Buna karşılık, katılımcının hak sahipliğinin sona erdiği ya da mülkiyetin katılımcının rızası dışında ve kanuni zorunluluklardan kaynaklı olarak el değiştirdiği bazı hâllerde, OSB’ye olan borcun tamamının ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak üretime geçilmesi koşulları gerçekleşmeden de mülkiyetin üçüncü kişilere geçmesi mümkün olabilmektedir.

     Bu istisnai durumları, aşağıdaki şekilde gruplandırmak mümkündür.

1) Mülkiyet hakkı sahibi gerçek kişi katılımcının ölümü

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 599’uncu maddesi uyarınca mirasbırakanın malvarlığı bir bütün olarak ve kanun gereğince mirasçılara geçtiğinden, gerçek kişi katılımcının ölümü halinde sanayi parselinin mülkiyetinin mirasçılara geçmesi için, “OSB’ye borcun bulunmaması ve işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınarak üretime geçilmiş olması” koşulları aranmayacaktır. Ancak 4562 sayılı Kanun’un 18’inci maddesinin üçüncü fıkrasında devir yasağının muhatapları arasında mirasçılar da açıkça sayıldığından; istisna, mirasın intikaliyle sınırlı olacak ve mirasçının parseli üçüncü kişilere devrinde aynı koşullar aranmaya devam edecektir.

2) Mülkiyet hakkı sahibi katılımcı şirketin tasfiyesi

Şirketin tasfiyesi hâlinde ortada bir şirket kalmayacağından, sanayi parselinin mülkiyetinin devri gerekecektir. Şirket tasfiyesine ilişkin 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nda belirtilen tasfiyeye ilişkin hükümleri uygulamak uygun olacaktır. Tasfiye halinde katılımcı şirketin sahip olduğu arsanın mülkiyetinin devri için OSB’ye olan borcun tamamının ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak üretime geçilmesi koşullarının gerçekleşmesi aranmaksızın devri mümkün olacaktır.

3) Katılımcı şirketin birleşme suretiyle devrolması

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 136, 152 ve 153’üncü maddeleri uyarınca birleşmede devralan şirket, devrolunan şirketin malvarlığını bir bütün hâlinde devralır; devrolunan şirket birleşmenin ticaret siciline tescili ile infisah eder ve tescil anında bütün aktif ve pasif kendiliğinden devralan şirkete geçer. Buna göre, tescil anında OSB’deki taşınmazın mülkiyeti de devralan şirkete geçecek ve parselin katılımcısı artık bu şirket olacaktır. Ortada bir devir iradesi değil, kanundan doğan külli halefiyet bulunduğundan OSB’ye olan borcun tamamının ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak tesisin üretime geçmesi koşulları aranmayacaktır.

4) Katılımcı şirketin tam bölünmesi

6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 159 ve 179’uncu maddeleri uyarınca tam bölünmede devreden şirket tescil ile birlikte infisah eder ve tescil anında envanterde yer alan bütün aktifler ve pasifler devralan şirketlere geçer. Sanayi parsellerinde kural olarak hisseli mülkiyet kabul edilmediğinden, mülkiyetin bölünme sonucunda oluşacak şirketlerden birine geçmesi gerekecektir. Bu geçiş de doğrudan kanundan doğduğundan, devir OSB’ye olan borcun tamamının ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak tesisin üretime geçmesi koşulları aranmaksızın gerçekleşecektir.

5) Katılımcının Borcu Nedeniyle İcra Yoluyla Yapılan Satış

4562 sayılı Kanun’un 15’inci maddesinde; OSB’ce teminat olarak gösterilen veya katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen taşınmazların icra yoluyla satışı hâlinde, Bakanlık ve OSB alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabileceği; kredi alacaklısı kuruluşun ise taşınmazı en geç iki yıl içerisinde aynı niteliklere sahip kişilere satmak veya kiraya vermek zorunda olduğu hükme bağlanmıştır. Görüldüğü üzere burada aranan ölçüt, katılımcının OSB’ye olan borcunun ödenmiş ve tesisin üretime geçmiş olması değil, alıcının kuruluş protokolünde öngörülen nitelikleri taşıması ya da kredi alacaklı kuruluş olmasıdır. 4562 sayılı Kanun’un 18’inci maddesinin dokuzuncu fıkrası uyarınca tapu kaydına konulan ve icra yoluyla satış dâhil üçüncü kişilere devirde OSB’den uygunluk görüşü alınmasını zorunlu kılan şerh ise bu süreçte OSB’nin denetim aracını oluşturmaktadır.

OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 61’inci maddesinin sekizinci fıkrasında, icradan alıcı olabilecekler arasına gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketi de eklenmiş, dokuzuncu fıkrada bu kuruluşlar için de iki yıllık satma veya kiraya verme yükümlülüğü öngörülmüştür.

6) Yatırım Finansmanı Sağlanması Amacıyla Yapılan Devir

OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 5/9/2024 tarihinde yeniden düzenlenen 61’inci maddesinin yedinci fıkrasıyla, “Katılımcının mülkiyetindeki taşınmazlar yatırım finansmanı sağlanması amacıyla kredi alacaklısı kuruluşa, gayrimenkul yatırım fonuna, gayrimenkul yatırım ortaklığına, varlık yönetim şirketine ve varlık kiralama şirketine devredilebilir.” hükmü getirilmiştir.

     Sonuç

     Katılımcı mülkiyetindeki sanayi parsellerinin devri, OSB’ye olan borcun tamamının ödenmesi ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak tesisin üretime geçmesi koşullarına bağlanmıştır. Buna karşılık, katılımcı sıfatının kendiliğinden sona erdiği ya da devrin katılımcının iradesi dışında kanuni bir zorunluluktan doğduğu hâllerde, bu koşullar aranmaksızın mülkiyetin üçüncü kişilere geçmesi mümkün olabilmektedir.

     Katılımcı mülkiyetindeki parsellerin devrinde aranan koşulların istisnaları farklı hukuki temellere dayanmaktadır.

     Ölüm, tasfiye, birleşme ve tam bölünme hâllerinde devir, katılımcı sıfatının kendiliğinden sona ermesinden kaynaklandığından, mülkiyet devri için aranan OSB’ye olan borcun tamamının ödenmiş olması ve işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınarak tesisin üretime geçmesi şartları aranmayacaktır.

     İcra yoluyla satışta belirleyici ölçüt ise alıcının bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen nitelikleri taşıması veya kredi alacaklısı kuruluş olmasıdır.

     Yatırım finansmanı amacıyla devre ilişkin Yönetmelik hükmünün uygulanması halinde ise; mülkiyetin devri için öngörülmüş koşullar aranmaksızın, katılımcının mülkiyetini kredi alacaklısı kuruluşa, gayrimenkul yatırım fonuna, gayrimenkul yatırım ortaklığına, varlık yönetim şirketine ve varlık kiralama şirketine devredebilmesi sağlanmak istendiği anlaşılmaktadır.